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정부의 6.27대책과 9.7 공급대책에도 불구하고 서울 및 수도권 주요 인기지역 아파트 가격 상승세가 지속되고 있다. 공급부족과 유동성 확대가 맞물려 수요축소 대책에도 백약이 무효인 상황에서 규제의 역설이 지속되고 있다. 이런 상황에서 규제가 능사만은 아니고 잘못된 규제나 인식은 바꾸어야 한다는 점에서 주택 시장 이슈 5가지를 우선 분석해 보기로 한다.
건설업에 대한 부정적 인식 불식
건설업은 우리나라 국내총생산(GDP)의 15%이다. 한국의 주택 공급 정책은 늘 아파트를 중심릴게임가입머니
으로 설계되어 왔다. 그러나 대중의 인식 속 아파트 건설은 여전히 ‘토건 산업’의 전형으로 치부되곤 한다. 땅을 파고, 콘크리트를 붓고, 고층 건물을 세우는 단순 반복적 산업이라는 고정관념이 여전하다. 하지만 오늘날의 아파트 공급은 전혀 다른 차원으로 진화했다. 이제 아파트는 첨단 기술이 집약된 생활 플랫폼으로, 건설업은 더 이상 낡은 토건업이 아니라 인공실시간증권시세
지능전환(AX)과 디지털 전환(DX)을 주도하는 산업이다.
우선, 첨단 기술은 아파트의 기획과 설계 단계부터 투입된다. 디지털 트윈 기술은 가상공간에서 건축물을 미리 구현하여 에너지 효율과 구조 안전성을 검증한다. 드론과 AI는 공사 현장의 효율을 높이고, 빅데이터는 수요 분석을 정밀화하여 공급 불균형을 줄인다. 나아가 친환경 자재와 스마네오피델리티 주식
트 에너지 관리 시스템을 탑재한 아파트는 탄소중립 시대의 핵심 인프라로 자리 잡는다. 아파트는 더 이상 단순한 주거 공간이 아니다. 스마트홈, 사물인터넷(IoT) 기반 생활 서비스, 커뮤니티 플랫폼은 거주자의 삶을 연결하고 확장한다. 아파트는 기술과 생활을 접목하는 하이테크 생활 실험실이자 도시의 핵심 노드가 된다.
이런 관점에서 아파트 인터넷주식투자
공급은 단순한 집값 안정책이 아니라, 국가의 미래 경쟁력과 직결된 전략 산업이다. 경제적 기여도 빼놓을 수 없다. 건설업은 여전히 고용 창출의 중요한 축이다. 동시에 로봇·AI·소프트웨어 산업과 긴밀히 연결되며 새로운 부가가치를 창출한다. 특히 한국형 아파트 공급 모델은 해외 수출 산업으로서의 잠재력도 크다. K-아파트는 스마트시티와 결합해 글로벌 건설시장갤럭시S2이벤트
에서 새로운 브랜드로 성장할 수 있다. 따라서 아파트 공급을 둘러싼 정책은 이제 단순한 규제와 가격 통제에 머물러서는 안 된다. 건설업을 첨단산업으로 육성하고, 이를 통해 국민의 주거 복지와 국가 경쟁력을 동시에 끌어올리는 방향으로 전환해야 한다. 아파트는 더 이상 ‘토건의 산물’이 아니다. 건설업은 첨단 기술과 데이터, 그리고 미래 성장의 플랫폼이다.
리모델링 규제, 주거 트렌드를 반영하지 못한 5%의 벽
최근 정부의 주택공급 대책에는 리모델링 과정에서 기존 주택 수의 5% 범위 내에서만 ‘1+1 분리’를 허용한다는 조항이 포함됐다. 언뜻 보면 기존 주택의 가치를 보존하면서 소규모 세대 수요를 일정 부분 충족시키려는 절충안처럼 보인다. 그러나 현실의 주거 트렌드를 들여다보면, 이 5%라는 제한은 사실상 세대의 염원을 가로막는 벽으로 작용할 가능성이 크다. 무엇보다 현재 한국 사회는 1인 가구의 급증이라는 구조적 변화를 겪고 있다.
서울을 비롯한 대도시에서는 이미 전체 가구의 절반에 가까운 수가 1~2인 세대로 구성되어 있다. 이들은 대형 평형보다 소형, 중소형 주택을 선호한다. 하지만 기존 아파트 단지에는 여전히 대형 평형이 상당수 존재하고, 이 대형 평형을 쪼개 소형 주택으로 전환하려는 수요가 뚜렷하다. 특히 주차 공간이 넉넉한 단지에서는 1+1 리모델링을 통해 충분히 소형 공급을 늘릴 수 있음에도, 5% 제한은 그 가능성을 원천 차단하고 있다.
이는 단순히 숫자의 문제가 아니다. 법과 제도가 여전히 과거의 가족 구조와 주거 문화에 머물러 있다는 사실을 보여준다. 4인 가족, 중대형 평수 중심의 전통적 주거 모델을 전제로 만든 규제가 오늘날의 다양한 라이프스타일을 반영하지 못하고 있는 것이다. 결국 제도가 현실을 따라가지 못하면서, 시장은 소형 아파트 부족과 가격 왜곡이라는 이중의 문제를 떠안게 된다.
앞으로의 개선 방향은 분명하다. 첫째, 리모델링 규제를 유연하게 적용할 필요가 있다. 주차, 안전, 기반 시설 여건이 충족되는 단지라면 5% 제한을 완화하거나 폐지해, 실질적으로 수요가 있는 소형 주택을 더 많이 공급하도록 해야 한다. 둘째, 1인 가구와 고령 가구 증가를 고려해, 정책 설계의 출발점을 ‘가구 수의 변화’에 두어야 한다. 즉 주택 수가 아니라 생활 단위로서의 가구 다양성을 반영하는 방향으로 제도가 바뀌어야 한다. 주거 정책은 단순히 집의 숫자를 늘리는 것에 머물러서는 안 된다. 그것은 시대의 생활상과 가치관을 담는 그릇이어야 한다. 리모델링 규제 역시 더 이상 낡은 틀에 갇혀서는 안 된다. 이제는 5%의 숫자를 넘어, 변화하는 주거 트렌드와 국민의 생활 현실을 담아낼 수 있는 미래형 제도 설계가 필요하다.
똘똘한 한 채, 초양극화의 비극
문재인 정부 시절 내놓은 다주택자 규제는 애초에 ‘투기 억제’라는 선의를 품고 출발했다. 세금을 높여 다주택자를 압박하면, 시장은 숨통을 틔우고 무주택자에게 기회가 돌아갈 것이라 믿었을까. 결과는 정반대였다. 규제의 회초리가 ‘상급지의 똘똘한 한 채’로 몰리게 했다. 이들의 선택은 강남, 마용성, 학군지 등 이미 희소한 입지를 더욱 희소하게 만들었다. 자산가치의 초양극화도 촉발했다. 상급지 아파트를 가진 이는 규제 속에서도 부를 축적하지만, 그렇지 못한 대다수는 더 높은 진입 장벽 앞에 좌절한다.
부동산이 사다리가 아니라 벽이 되는 순간, 사회의 신뢰와 희망은 무너진다. 이제 우리는 질문해야 할 때가 되었다. ‘똘똘한 한 채’ 정책을 언제까지 유지해야 하는가? 규제가 시장을 왜곡하고 불평등을 심화시키는 도구가 된다면, 과감히 폐기할 필요가 있다. 대신 공급 확대와 다양한 주거 선택지를 통해 시장을 정상화하는 길을 찾아야 한다. 집은 투기의 수단이 아니라 삶의 터전이다. 똘똘한 한 채를 향한 비극적 질주가 멈추지 않는 한, 주택 시장은 결코 안정될 수 없다. 자본주의에서 집을 여러 채 가진 게 악일 수많은 없다. 다주택자는 월세와 전세 물량을 공급하는 시장조성자이기기도 하기 때문이다.
다규택자에 대한 중과된 규제를 단계적, 차별적·핀셋형, 공급 참여 유도, 지역 분산 장려, 투기 방지 장치 병행이라는 원칙을 중심으로 재설계해야한다. 미국에서는 다주택자 보유 자체를 문제로 보지 않는다. 대신 세제와 금융 규제, 거래 규제를 통해 투기와 과열을 조절한다. 예를 들어 재산세와 다주택자 양도소득세는 존재하지만, 다주택 소유에 대한 초과 과세도 거의 없다. 차라리 갭투자로 주택을 사는 것을 투기로 보고 전면 금지하고 그렇지 않은 경우에는 완화하는 것이 옳다고 본다. 정부는 자산 격차를 완화해야지 이런 식으로 격차를 확대해서는 안 된다.
토지거래허가제, 차라리 폐지해야
토지거래허가제는 특정 지역에서 집값이 과도하게 오르는 것을 막고, 다주택자의 투기적 보유를 억제하기 용도로 변용되어 규제로 사용되고 있다. 정책의 명분은 ‘집값 안정 → 실수요자 보호 → 시장 균형’으로 비교적 분명해 보인다. 그러나 민원이 끊이지 않고 있다. 우선, 서울시가 지난 2월 12일 송파구 잠실동·강남구 삼성·대치·청담동에 적용되던 토지거래허가구역 규제를 풀었다가 한 달여 만에 정책을 뒤집은 가운데, 허가구역으로 확대 재지정된 지역 주민들을 중심으로 비판을 쏟아내고 있다. 12월 말까지 연장된 상황에서 값이 안 오른 송파구 마천동·거여동 일대 주민은 행정편의주의적 일괄지정 된 토지거래허가구역 지정에 분노하고 있다. 집값 상승과 구가 아닌 동별 규제가 옳다. 동일한 규제를 모든 지역에 적용하면, 집값이 오르지 않은 지역까지 규제에 묶이는 형평성 문제가 발생한다.
현실에서 나타는 풍선 효과는 또 어떤가? 풍선 효과는 한 지역이나 한 부분을 규제하면, 규제를 피하려는 수요가 다른 지역이나 다른 부분으로 이동하는 현상을 말한다. 규제를 비껴간 마포, 용산, 성동, 강동, 광진구의 인기 단지 아파트는 높은 가격 상승을 기록하고 있다. 정부가 언제까지 두더쥐 잡기 효과를 유발하는 일에 몰두해야 하나. 규제를 피해 다른 지역에서 문제가 발생하므로 정책 실효성은 떨어지는 것은 명약관화하다.
우리의 토지거래허가제와 유사한 제도를 시행하는 국가는 드물다. 중국과 우크라이나 정도가 특정 지역이나 용도에 대해 토지 거래를 제한하거나 허가제로 운영한다. 그것도 집값 잡자고 하는 것은 아니지 않나. 거래 허가제는 투기 억제 목적에서 한다지만 실수요자도 규제 대상이다. 주택 구입이나 토지 취득에 필요한 허가가 늦어지거나 거부될 경우, 실수요자의 권익 침해가 발생할 수 있다. 주택의 재화로서 특수한 성격을 감안하더라도 거주이전의 자유를 제약하는 정책을 계속 실시하는 것은 옳지 않아 보인다.
공평하지 않은 분양가 상한제 적용
한국 부동산 시장에서 분양가 상한제는 오랫동안 논란의 중심에 있었다. 제도의 목표는 분양가를 낮춰 실수요자 부담을 줄이고, 주거 안정성을 높인다는 것이다. 그러나 그런 효과가 발생하고 있다고 보는 이는 드물고 오히려 형평성 문제를 낳고 있다. 우선, 로또 청약 열풍이다.
분양가가 시세보다 낮게 책정되면서, 청약 당첨자는 수억, 수십억대 시세 차익을 얻을 수 있다. 쉽게 말해, 분양권이 일종의 복권처럼 거래되는 구조가 만들어지고 있는 현실이다. 이런 가운데 ‘로또 청약’으로 발생하는 막대한 시세 차익을 국고로 환수하기 위해 채권입찰제가 다시 논의되고 있다. 이는 분양가가 주변 시세보다 저렴할 때 당첨자가 그 차익 일부만큼 국민주택채권을 의무적으로 매입하게 하여 시세 차익의 일부를 국고로 회수하고, 이를 서민 주거 지원 재원으로 활용하는 제도이다.
분양가상한제로 인한 공급 감소 문제도 간과할 수 없다. 공사비가 상승한 가운데 분양가를 높일 수 없게 되자, 건설사들은 수익성 악화를 이유로 분양을 미루거나 사업을 중단해 왔다. 이로 인해 신축 아파트 공급이 줄어들면서 주택 시장의 불균형이 심화됐다는 분석이다. 나아가 행정편의주의의 구 단위 분양가 상한제 적용에 따른 문제다.
분양가 상한제를 적용받지 않는 인기지역과 분양가 상한제를 적용받는 비인기지역이 있다면 이는 정부의 규제로 인한 잘못된 행정에서 비롯한 것이다. 분양가 상한제의 정책 효과를 높이려면 소득과 자산을 고려한 가점제 적용, 지역 맞춤형 분양가상한제 적용 조정 등 여러 요인을 고려해 위화감은 줄이고 공평성은 높여야 한다. 사회가 로또에만 몰두한다면 그건 건전하지 못하다. 가격만 고려하는 품질이 낮은 아파트를 양산하는 문제는 우리가 해결해야 할 숙제다. 아파트의 다양성을 고려하지 않은 채 로또 청약에만 몰입하면 병든 사회가 된다.