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안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.서울 서대문구 창천동에 위치한 신촌역 핵심 상권 건물이 경매에 나왔습니다. 해당 물건은 신촌역에서 도보 1분 거리에 있는 초역세권 건물로, 현재 감정가는 약 360억원이지만 2회 유찰되어 최저 입찰가는 약 230억원부터 시작됩니다. 이는 감정가보다 130억원 이상 낮은 금액으로, 투자자들에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.



네이버 거리뷰(2025년 3월 현재)


물건 개요
이번 경매 물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.• 매각 기일: 2025년 10월 가접수 14일(화) • 사건 번호: 서울서부지방법원 경매7계 2024타경 62300 (근린시설) • 소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 18-20번지 • 토지 면적: 420.80㎡ (127.29평) • 건물 면적: 422.81㎡ (127.90평) • 감정가액: 36,003,346,890원• 최저 입찰가액: 23,042,142,009원 (감정가의 64%) • 입찰 현대캐피탈대출신청 보증금: 2,304,214,201원 (최저 입찰가액의 10%) 
입지 분석
해당 물건은 연세대학교, 이화여자대학교, 서강대학교를 중심으로 형성된 대표적인 대학가에 위치하고 있습니다. 신촌역 일대는 젊고 역동적인 20~30대 유동인구가 끊이지 않는 상업 중심지입니다. 현대백화점, CGV, 메가박스 등 쇼핑 및 문화 시설과 우체국 행복가득 '젊음의 거리'를 중심으로 한 다양한 상권이 활성화되어 있어 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.



토지 현황 분석
해당 토지는 도시지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있어 용도에 대한 제약이 적고 높은 용적률이 허용되어 사업성이 뛰어납니다. 신용카드 연체 대출 다만, 지구단위계획구역(신촌지구)에 포함되어 있어 신축 또는 리모델링 시 서대문구청과의 사전 협의와 인허가 절차가 필요합니다.



출처: 티아이감정평가사사무소


건축물 현황 분석
본 건축물은 총 3개 동 소상공인지원센터 으로 구성되어 있습니다.• 창천동 18-15번지: 목조 기와지붕의 단층 건물로, 건축물대장상 '위락시설'로 등재되어 있으나 현재는 '근린생활시설'로 사용 중입니다. 이 건물은 건축물대장상 '위반건축물'로 표기되어 있어 추가적인 법적 검토가 필요합니다.• 창천동 18-18번지: 목조 기와지붕의 단층 건물로, 이 역시 건축물대장상 '위락시설'로 등재되어 있지만 실제로는 '근린생활시설'로 사용되고 있습니다.• 창천동 18-10번지: 2층 건물로, 건축물대장상의 용도와 현재 사용 용도 모두 '근린생활시설'로 일치합니다.종합하면, 3개 동 중 2개 동은 건축물대장상 용도와 현황 용도가 불일치하며, 그중 1개 동은 위반건축물로 지정되어 있어 면밀한 확인이 필요합니다.



임차인 및 점유 현황 분석
법원 집행관을 통해 2024년 10월 28일부터 11월 6일까지 총 네 차례에 걸쳐 임차인과 점유 실태 조사가 진행되었습니다. 이번 조사는 구 지번 주소와 새 도로명 주소를 모두 기준으로 파악되었으며, 총 4개의 목록으로 구성되어 있습니다.• 목록 1번 (창천동 18-20): 이 건물은 목록 2, 3, 4번 건물의 대지로 이용 중이며, 별도로 점유하는 사람은 없습니다.• 목록 2번 (연세로4길 4): 이 건물은 건축물대장상 목록 3번 건물과 별개 동이지만, 실제로는 두 동이 합쳐진 형태로 'CAFF ANN'이라는 커피점으로 영업 중입니다.• 목록 3번 (연세로4길 4): 목록 2번과 함께 'CAFF ANN' 커피점으로 사용되고 있습니다.• 목록 4번 (연세로 14): '네이쳐컬렉션'이라는 화장품 매장으로 1, 2층 모두 영업 중입니다.
조사 당시 'CAFF ANN' 직원에게 권리 신고를 고지했으나, 임대차 현황서에 임차인 내역이 없어 점유 관계는 '미상'으로 기재되었습니다. 반면, 목록 4번 건물의 '네이쳐컬렉션' 직원은 임차인으로 등재되어 있어 점유자로 확인되었습니다.



권리 관계 분석
본 부동산의 소유권은 2002년 9월 2일 매매를 원인으로 이종O에게 이전된 후 현재까지 유지되고 있으며, 이후 소유자 명의 변경은 확인되지 않았습니다. 따라서 2002년 9월 2일 이후 설정된 모든 권리 관계를 기준으로 검토할 필요가 있습니다.
이 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 8월 18일 (주)더페이스샵이 설정한 채권최고액 20억 원 규모의 근저당권입니다. 이는 경매개시결정일(2024년 10월 18일) 이전에 설정된 선순위 담보권으로, 경매 절차에서 말소기준권리로 작용합니다.
등기부 현황을 살펴보면, 말소기준권리 이후에도 농협은행(주)의 근저당권(216억 원), 엔에이치저축은행(주)의 근저당권(48억 원), 그리고 여러 건의 압류 등 다수의 권리가 설정되었습니다. 하지만 이 모든 권리는 경매가 진행되면 말소기준권리와 함께 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
다만, 등기부에 기재되지 않은 유치권이나 법정지상권, 임차인 권리 관계는 별도로 면밀하게 검토해야 합니다. 특히 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자에게 추가적인 부담금이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사와 임대차 관계 분석을 함께 진행하는 것이 중요합니다.
공간 분석 및 투자 전략
이 부동산은 신촌역이라는 핵심 상권에 위치하여 입지적 안정성과 상권의 지속성이 이미 확보되어 있습니다. 따라서 대규모 공사 비용을 투입하기보다는, 기존의 우수한 입지를 활용하여 건물의 가치를 극대화하는 전략이 효과적일 것으로 판단됩니다.
이러한 전략은 상권 특성에 맞는 '앵커 테넌트(Anchor Tenant)'를 직접 유치하는 방식으로 실행할 수 있습니다. 현재 건물에 이미 커피숍이나 화장품 매장('네이쳐컬렉션')이 입점해 있는 것처럼, 자체 브랜드 파워를 가진 기업을 유치하면 건물주는 별도의 비용 없이 투자 효과를 높일 수 있습니다. 결론적으로, 이 건물은 입지의 강점을 활용해 선호도 높은 핵심 브랜드를 유치함으로써 투자 대비 효과를 극대화하고 자산 가치를 지속적으로 상승시킬 잠재력이 있습니다.







투자금액 분석
부동산 취득 관련 금액은 감정평가 결과와 예상 낙찰가, 그리고 자금 조달 계획을 바탕으로 다음과 같이 분석할 수 있습니다.• 감정평가 기준 가치: 감정평가금액은 36,003,346,890원으로, 2024년 11월 1일 티아이 감정평가사 사무소에서 산정한 공식 가치입니다. 이 금액은 향후 입찰 전략과 대출 심사의 핵심 자료로 활용됩니다.• 입찰 예정가 및 실투자 구조: 입찰 예상 금액은 23,500,000,000원으로, 이는 감정가의 약 65.27% 수준입니다. 이 금액은 적정 마진 확보를 고려한 보수적인 전략을 전제로 수립되었습니다.• 자금 조달 계획: 대출 활용 금액은 낙찰가 대비 약 50% 수준인 11,750,000,000원으로 구성되었습니다. 입찰 보증금은 최저가액의 10% 수준인 2,304,214,201원입니다. 다만, 금융기관 대출을 받으려면 위반건축물 해소 여부를 명확히 확인해야 합니다.• 잔금 필요 금액 (자기자본): 잔금 시 필요한 금액은 9,445,785,799원으로 산출되며, 이는 낙찰가에서 대출금과 보증금을 제외한 실제 자기자본 투입액입니다. 이 금액은 총 투자액(낙찰가)의 약 40.19% 수준으로, 비교적 안정적인 지분 구조를 형성합니다.
※ 참고: 본 분석에는 취득세, 컨설팅비용, 공간기획 비용 등은 제외되었으며, 이는 별도의 세부 비용 분석을 통해 보완할 수 있습니다.



문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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